四、我国城镇保障性住房制度的探索

    保障性住房就是要通过转移支付强制分配部分社会资源给弱势群体，保障他们基本的住房需要以及个体发展机会，以规范社会财富的再分配，满足社会公平需要，实现结果公平，为实现经济持续发展提供稳定安全的社会条件。^[18]

（一）明确保障对象的层次性，首先确保保障性住房制度具有可操作性

    保障性住房体系的对象，从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲，它应包括所有无法从市场获得住宅的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的“城镇居民”，也包括城市中大量所谓“流动”但常驻城镇的“农业人口”。但目前，各城市出台的廉租房政策，保障的对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户。2008年厦门市在全国率先实现了覆盖全体市民、分层次保障的住房保障体系。具体制度如下：向低保线下的困难户提供廉租房；向既不属于最低生活保障线以下又无经济能力购房的低收入家庭提供保障性租赁房；向有一定经济能力的低收入住房困难户提供经济适用房；向中低收入家庭提供保障性商品房；向刚进入公务员队伍的人员和引进人才解决过渡性租赁房或人才房。我国应建立新的保障性住房供应体系，即对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。^[19]

（二）保证住房资金来源

    建议对住房保障资金的来源实行“双保证”机制，即保证每年住房保障资金不低于既定标准，保证每年财政补助不低于既定百分比，该标准和比例根据当地保障性住房的供需情况来综合确定，当住房公积金增值收益余额和土地出让收益补贴不足时，由财政补足差额。^[20]我国的住房公积金具有互助性，即具有储备和融通的特征，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人，通过所有职工互帮互助，达到提高和改善居住条件的目的。然而新加坡的中央公积金制度更注重防贫功能，其公积金制度的实质属于预防性的强制储蓄，以防贫取代了济贫，该制度较好地解决了社会保障性住房问题。^[21]但是我们不能照搬新加坡模式，上述成功经验可以为我国借鉴。

（三）加强政府责任建设

    保障性住房制度是一项政策性、社会性强、涉及面极广的系统工程，同时也是政府的一项义务。增强政府宏观调控作用，控制住房价格，将提供合宜价位住房作为一项政策目标。政府对保障性住房制度建设不仅在政策上优惠，还应在中央财政方面拨出经费投资，将其纳入长期规划。有计划才能实施，政府只有建立完善的住房发展计划，才能在具体落实时采取各种措施。香港和新加坡在每一个阶段都有不同的公共住房发展计划。完善的计划与政策在各自所处的阶段都发挥了积极地作用，很大程度上解决了中低收入家庭的住房问题，这一点值得我国借鉴。^[22]制定完善协调的经济适用房计划和廉租房计划是满足各个阶层居住要求的根本保证，也是社会和经济可持续发展的根本保障。另外，对于公共住房的其他形式，如住宅合作社的集资建房、联建及城市危旧房改造也应列入政府的计划当中。政府应设立专门机构负责全面保障性住房投资、建设和管理，尤其在前期投资和保障性住房建成后的管理和运作上要加强政府责任建设。只有这样才能使其完整，从而形成公共住房政策体系，为我国广大中低收入家庭解决住房问题提供灵活多样的途径。

（四）建立健全法律法规，完善资格审查和惩罚制度

市场经济是法制经济。加快保障性住房的立法工作，制定或完善相关的法律法规，从而使公共住房政策的实施有法可依，杜绝“开着奔驰领经济适用房”的现象。首先，要在资格审查方面加强监管。可以借鉴香港、新加坡等地经验，增加透明度，让资格审查、摇号等过程晒在“阳光”下，完善纠错和问责机制。其次，必须强化对公共权力的监督管理，对公共权力建立强有力的民主监督机制，把公共权力置于法制和人民群众有效的监督之下。再次，进一步完善我国住宅法律、法规体系，这才是解决居民住宅的根本保障，因此要尽快出台《住宅法》，明确规定保证公民的住宅权是政府和社会的责任。

（五）建立和完善低收入阶层的住房融资政策

    第一，降低首付期，延长贷款期；第二，通过财政贴息、减税等手段支持中低收入者购房；第三，构建个人住房抵押贷款和公积金制度有机结合的住房金融模式，中低收入家庭可利用政策性及商业性贷款改善居住条件；第四，建立贷款保险制度，让银行放心为中低收入者贷款；第五，成立政策性抵押贷款担保机构，为中低收入者提供贷款担保；最后，实行对中低收入家庭的还贷宽限政策。在中低收入家庭遇到经济困难，无力还款时，政府担保给予一定期限，在这个期限内，只付息，不坏本，等条件好转时再还。^[23]

（六）调整空间格局，进行生态环境建设

    在综合考虑就业、城市功能区与居民环境优化结合时，根据地区功能定位，加强规划建设保障性住房。按照美国混合社区居住模式，同时，结合我国各地区的实际情况，在较大区域内将各类型、层次和群体住房相对混合布局，克服贫困集中分布问题，避免社会排斥和隔离，促进社会各阶层的融合，实现社会和谐。始终坚持可持续发展战略，正确处理人口、资源与环境关系的基础上进行环境绿化和文化环境建设。具体分析各省市资源环境的承载力，有针对性的研究保障性住房规划与建设的区域特色化，全面推出适合于我国国情的保障性住房建设机制，以提供优质的居住环境。

    除上述方面，我国的保障性住房制度还可以从住房公积金、普查预测机制、政府回购等方面来加以完善。当然，在借鉴国外成功经验的同时也要结合我国具体国情。相信今后随着我国保障性住房制度立法和保障体系的完善，我国中低收入群体的住房问题一定会得到很大程度的解决。

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