一．        认清“五证”和“两书”

所谓“五证”， 即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《开工证》是依法施工的证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，特别是预售许可证。购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

    也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

二．        认购书与定金的问题

认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购。

要注意的是，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。

三．        房屋面积的组成

商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。

建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。

公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。在购买房屋的过程中，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

四．        赔偿的问题

商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。

1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的；

2、合同签订后，又将房屋设定抵押的；

3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的；

4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的；

5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。