上诉人（原审被告）：赖XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，农民，住XXXX。

委托代理人：陈邦理，上海律和理律师事务所。

委托代理人：李晓晨，上海律和理律师事务所。

被上诉人（原审原告）：蒋XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，模具工，住XXXX。

一、              案件经过

上诉人赖XX因与被上诉人蒋XX宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院2009年12月21日作出的（2009）甬象民初字第1138号民事判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉。法院于2010年1月9日受理后，依法组成合议庭进行审理。

二、              法院观点

（一）、一审法院观点

原审法院经审理认定：原审原告系下前山村村民。1994年12月10日，原审被告以原审被告及其子戴XX的名义，以村拆迁为由申请住宅用地100平方米，1996年9月27日，原丹城镇人民政府批准同意原审被告总用地为215平方米，其中住房建筑面积为90平方米，不得转让。1996年11月8日，象山县人民政府予以批准，其中载明总用地215平方米，道路绿化等115平方米，建筑面积100平方米。2000年7月24日，原审原、被告签订《关于住宅地转让的协议书》1份，约定原审被告将宅基地转让给原审原告，转让价为31000元，并经南沙村村民委员会同意。协议签订后，原审原告实际支付了原审被告转让费为35000元。同日，原审原告支付南沙村三通配套费5000元。此后，原审原告在转让的宅基地上建造二层半的房屋，即丹西街道南沙村219号，并经装潢后入住。2008年6月11日，原审被告致函原审原告要求解除原审原、被告之间的租赁关系，并限定期限要原审原告搬出丹西街道南沙村219号居住的房屋。原审被告于2008年7月27日向法院提起诉讼，要求解除租赁关系。2008年10月20日，象山县人民法院作出（2008）象民一初字第1537号民事判决书，该判决书中载明原审原、被告的宅基地转让协议无效，原审被告应返还转让费35000元，原审原告将房屋归原审被告所有，现该判决书已经生效，原审被告已将35000元款交于法院。原审原告根据合同的无效向法院提起诉讼。丹西街道南沙村219号经宁波弘正资产评估，房屋住宅建筑面积为262.03平方米，土地使用权面积为104.4平方米，若按国有土地使用权评估价值为2257400元（包括室内不动产及装饰价值227180元）；若按集体土地使用权评估价值为1572180（包括室内不动产及装饰价值227180元）。

原审原告蒋XX于2009年8月27日诉至原审法院，请求判令：原审被告赔偿原审原告经济损失260万元。

原审法院认为，原审原、被告之间有关宅基地转让的协议系无效合同，对此已有生效的法律文书已予确认，对于已有生效的法律文书已予确认，对于无效合同应当按相关的法律规定予以处理。民事行为应当遵守诚实信用的基本原则，原审原、被告在当初签合同时，意思表示真实，鉴于该种民事行为受到法律的禁止而归于无效。原审被告作为宅基地的所有者应当知道该种行为系不符法律的规定，原审原告是基于双方的诚信购买后据此出资建房用于居住，原审被告有违民事诚信原则，原审被告作为宅基地的使用人在缔约合同中存在较大的过错，并已造成原审原告重大损失，应承担相应的赔偿责任。原审原告没有尽到宅基地转让的审慎义务，原审原告对于该宅基地转让行为的无效也应承担部分责任。原审原告主张对于房产的赔偿其中土地使用权应当按国有出让予以确定。因原审原、被告双方当时确定土地使用权转让时都知道农村住宅用地，也即是集体建设用地，因此，原审原告的该主张该院不予采纳，对于土地使用权价格应按集体建设用地进行确定，并可按此进行评估。原审被告辩称只能补偿原审原告当初建房的价格及相应的银行利息损失。原审被告没有将现有房价的升值考虑在内，且当初如果原审原告投入合法建房中，其现有的价值并不是只限于造价，房产的升值已是当初的数倍。原审原告不可能按原来的投入能同样购入现有相应的房产，该种的损失应当由原审原、被告按过错大小予以确定。因此，原审被告的该辩称该院不予支持。原审被告的缔约过错，应当承担信赖利益的损失赔偿，而不是补偿，该信赖利益损失可按现有房产与签订合同时的差价来确定。原审原告的房产包括集体土地使用权和不动产二部分构成，根据估计为1572180元（包括室内不动产及装饰价值227180元）。因原审原告在建房中尚有配套费5000元支付，故该款应加在房产价格中。原审原、被告在签订合同时确定的转让价为31000元，实际履行时间为35000元，则现有房产与原签订的差价应为：1572180+5000-35000=1542180（元）。该院根据原审原、被告的过错责任，可确定由原审被告承担70%，即原审被告应赔偿原审原告损失为1079526元，原审原告自行承担30%责任。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：原审被告赖XX赔偿原审原告蒋XX因宅基地转让合同无效造成的损失1079526元，款定于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27600元，因适用简易程序而收取13800元，由原审原告蒋XX承担8070元，原审被告赖XX承担5730元；评估费6000元，由原审原告蒋XX承担4000元，原审被告赖XX承担2000元。

（二）、二审法院观点

宣判后，原审被告赖小花不服，上诉至浙江省宁波市中级人民法院，称：1.原审程序不当。本案双方争议较大，应适用普通程序。2.实体判决错误。宁波弘正资产评估事务有限公司出具的评估报告书不正确，评估时把土地的价值也计算在内。讼争房屋系宅基地上添附物，不能按正常市场交易评估，应扣除土地价值。3.原判按现有房产与签订合同时的差价，确定双方按3:7比例承担过错责任不公平。应将房屋（除土地价值以外）进行重新评估，再根据评估价与签订合同时的差价，按50%的比例来确定双方的过错责任。请求二审法院依法改判，重新确认因宅基地转让合同无效，上诉人应给付被上诉人经济损失为12万元；对房屋进行重新评估；一、二审诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人蒋XX答辩称：原审法院程序合法，土地评估价值已经很低，现在市场价已卖到300多万元；其虽有责任，但原审法院判决其承担30%责任过高，10%比较合理。

双方在二审期间均未提供新的证据。

法院经审理查明的事实与原审法院认定一致。

法院认为：上诉人赖XX将宅基地转让给被上诉人蒋XX，由于宅基地系集体经济组织对其成员所享有的权利，该权利禁止向本集体成员之外的人转让，双方当事人系非同一集体经济的成员，该宅基地转让协议已经原审法院判决无效，且该判决[(2008)象民一初字第1537号判决]已生效。蒋XX应将宅基地返还给赖XX，赖XX也应将取得的转让费等返还给蒋XX。因买卖无效造成的损失，双方应按过错承担相应的赔偿责任。蒋XX买入宅基地后，建造了房屋，后又进行了装潢，随着当地经济发展、房价上涨等因素，以及买受人多年来对购地造房的信赖利益损失的考虑，现有房产的价值并不是只限于造价。房产的价值应包括集体土地使用权和不动产二部分。为此，原审法院委托宁波弘正资产评估事务有限公司对土地价值、房屋及装潢进行评估，认定现有房产与原签订时的差价为1542180元，合理合法，并无不当。因此，上诉人关于宁波弘正资产评估事务有限公司出具的评估报告书不正确，评估时应把土地价值扣除，要求重新评估的上述理由，法院不予支持。原判根据双方当事人在买卖宅基地过程中的过错，确定3:7的赔偿比例，于法有据，并无不当。本案事实比较清楚，案情并不复杂，原审法院适用简易程序审理本案，也无不当。上诉人的相关上诉理由，均难支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币15596元，由上诉人赖XX负担。

三、              律师代理意见及办案体会

（一）       代理意见

1、  程序上问题

(1)、不应使用简易程序，因为双方争议较大；

(2)、上诉人在一审要求重新鉴定，法院对此不予理睬；

2、内容上的问题

(1)一审法院委托评估机构评估师，要求评估的范围是房屋、土地使用权及房屋内部装修，但是原来生效的判决只要求补偿房屋的价值，一审法院的委托与生效的判决不符合；

(2)一审法院引用错误的评估报告为定案依据；

(3)一审法院认定责任上存在问题，在宅基地买卖中买卖双方均有过错，都应承担50%的责任，一审法院判决上诉人承担70%的责任于法无据。

对于其中第二、第三点具体说来，首先关于宅基地转让协议的判决已经确定上诉人对被上诉人补偿的是宅基地上的房屋以及相关损失，但一审法院却在评估委托中增加了“土地使用权价值”一说。其次，被上诉人主张的房屋造价和装修款，必须提供法律依据。第三，关于责任分担问题，既然双方明知宅基地不可转让仍签协议，可见双方都有过错，应当各承担50%，不能因为上诉人要求确认转让无效就要多承担责任。

（二）       办案体会

律师认为，因为宅基地使用权转让合同无效，上诉人只应赔偿买受方房屋的价款，但法院却将房屋和不可转让的土地使用权一并进行评估，要求上诉人将土地使用权一并赔偿买受方，这种做法是在变相的赞成宅基地使用权转让。另外，在责任分担上，既然双方明知宅基地转让时非法的仍进行转让，就应当各自承担50%的责任，但法院要求买方承担30%，却让卖方承担70%，这种判决违反公平原则。